Immobilier · Frais d’acquisition
Vous achetez une maison ou un appartement ancien à Château-Gontier-sur-Mayenne, à Laval, à Craon ou ailleurs en Mayenne ? Les « frais de notaire » représentent en 2026 environ 8 % du prix de vente pour un logement ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. C’est le deuxième poste de votre budget après le prix lui-même, et c’est celui que les acquéreurs comprennent le moins. La raison est simple : sur 100 € de « frais de notaire », plus de 80 € sont des impôts reversés à l’État, au département et à la commune. La rémunération réelle du notaire, appelée émoluments, est fixée par un barème national et ne dépasse pas 10 à 15 % de l’enveloppe.
Depuis le 1er avril 2025, le conseil départemental de la Mayenne a relevé sa part de droits de mutation de 4,5 % à 5 %, comme la majorité des départements français. Cette hausse s’applique jusqu’au 31 mars 2028 et épargne les primo-accédants, sous conditions. Dans ce guide, l’office notarial de Me Couaillier vous explique de quoi sont composés ces frais, comment les calculer poste par poste, et vous donne un exemple chiffré sur une maison type du sud Mayenne.
Sommaire
De quoi sont faits les « frais de notaire » ?
L’expression est trompeuse. Le terme exact est frais d’acquisition, et ils réunissent trois choses de nature très différente que le notaire encaisse pour le compte de tiers avant de les reverser :
Droits et taxes
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) perçus pour le département, la commune et l’État, plus la contribution de sécurité immobilière. Le notaire n’en conserve rien.
Émoluments
La rémunération du notaire, identique dans toute la France, fixée par décret selon un barème dégressif par tranches. Soumise à TVA à 20 %.
Débours
Les sommes avancées pour vous : documents d’urbanisme, état hypothécaire, cadastre, géomètre, publication de l’acte au service de la publicité foncière.
Retenez donc que le montant que vous versez à l’office le jour de la signature n’est pas « le prix du notaire » : c’est une provision sur frais, dont la plus grande part est un impôt. Une fois l’acte publié, l’office vous adresse un relevé de compte détaillé et vous restitue l’éventuel trop-perçu.
Le barème des émoluments 2026
Les émoluments proportionnels de vente sont fixés par l’article A444-91 du code de commerce. Les taux en vigueur s’appliquent depuis le 1er janvier 2021 et ont été reconduits par l’arrêté du 25 février 2026, applicable depuis le 1er mars 2026 et valable jusqu’au 29 février 2028. Ils se calculent par tranches successives du prix de vente, hors TVA :
| Tranche de prix | Taux applicable (HT) |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le barème est dégressif : plus le prix monte, plus le taux moyen baisse. Sur un bien à 180 000 €, les émoluments HT s’élèvent à environ 1 835 €, soit à peine plus de 1 % du prix. À cela s’ajoutent quelques émoluments fixes pour les formalités (demandes de pièces, copies d’acte), de l’ordre de quelques centaines d’euros. Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise sur ses émoluments pour la tranche de prix au-delà de 100 000 € (jusqu’à 20 %), à condition de l’appliquer à tous ses clients.
Droits de mutation en Mayenne : 5 % depuis le 1er avril 2025
C’est le poste le plus lourd. Les droits de mutation à titre onéreux se décomposent ainsi pour un logement ancien :
- Droit départemental : 4,50 % du prix par défaut, porté à 5 % en Mayenne depuis le 1er avril 2025 par délibération du conseil départemental, dans le cadre ouvert par la loi de finances pour 2025. Une vingtaine de départements ont voté cette hausse dès le 1er avril 2025, dont la Mayenne, le Maine-et-Loire, l’Ille-et-Vilaine et la Loire-Atlantique, et la plupart des autres ont suivi dans les mois suivants. La mesure est prévue jusqu’au 31 mars 2028.
- Taxe communale additionnelle : 1,20 % du prix.
- Frais d’assiette et de recouvrement perçus par l’État : 2,37 % du droit départemental (soit environ 0,12 % du prix).
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, pour la publication de la vente.
Le total des droits est passé d’environ 5,81 % à environ 6,32 % du prix de vente. Sur une maison à 180 000 €, la hausse représente environ 920 € de droits supplémentaires. Sur un bien à 220 000 €, environ 1 130 €.
Tous les départements n’ont pas fait le même choix, ni à la même date ; le taux applicable dépend uniquement du département où se situe le bien, pas du lieu de l’office ni du domicile de l’acquéreur. Un achat à Château-Gontier signé chez un notaire d’un autre département supporte les mêmes droits.
Exemple chiffré : une maison de 180 000 € à Château-Gontier
Le prix moyen d’une maison à Château-Gontier-sur-Mayenne était estimé à 1 818 € le m² au 1er septembre 2026 (source MeilleursAgents), en baisse de 7,3 % sur un an. Une maison de ville d’environ 100 m² se négocie donc autour de 180 000 €. Voici l’ordre de grandeur des frais d’acquisition pour cet achat, dans l’ancien, hors prêt hypothécaire :
| Poste | Base de calcul | Montant estimé |
|---|---|---|
| Droits de mutation (département 5 % + commune 1,20 % + frais d’assiette) | ≈ 6,32 % × 180 000 € | ≈ 11 370 € |
| Émoluments du notaire (barème) | 1 835 € HT + TVA 20 % | ≈ 2 200 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % × 180 000 € | 180 € |
| Débours et formalités | selon le dossier | ≈ 800 à 1 200 € |
| Total indicatif | ≈ 14 500 à 15 000 € (≈ 8 à 8,3 %) | |
Estimation indicative établie par l’office sur la base des taux en vigueur au 14 septembre 2026. Seul le décompte établi pour votre dossier fait foi ; le simulateur officiel des Notaires de France donne un chiffrage personnalisé.
Si le même bien était neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou vente par un promoteur d’un logement achevé depuis moins de cinq ans, soumise à TVA), les droits tomberaient à 0,715 % environ et le total à 2 à 3 % du prix. Pour un projet dans le neuf, consultez notre page notaire immobilier à Château-Gontier, qui détaille l’accompagnement VEFA.
Primo-accédants : l’exception à la hausse
La loi de finances pour 2025 a prévu une exception : la hausse à 5 % ne s’applique pas aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, c’est-à-dire aux acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’achat (avoir possédé une résidence secondaire ou un bien locatif n’empêche pas d’en bénéficier). Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. En cas d’achat à plusieurs, l’exception joue au prorata de la part de chaque acquéreur qui remplit la condition ; pour un couple marié sous le régime de la communauté, les deux époux doivent la remplir. Ils restent au taux de 4,5 % pendant toute la durée de la mesure, ce qui représente en Mayenne une économie de 0,5 % du prix, soit environ 920 € sur un achat à 180 000 €.
Attention, le bénéfice de ce taux réduit suppose de remplir les conditions (absence de propriété de sa résidence principale depuis deux ans, affectation du bien à la résidence principale) et de le déclarer dans l’acte : signalez votre situation dès le premier rendez-vous afin que l’office l’intègre dans le calcul de la provision et dans la rédaction de l’acte de vente.
La même loi de finances a par ailleurs autorisé les départements à voter, en plus, une réduction ou une exonération de droits pour les primo-accédants qui s’engagent à occuper le bien pendant cinq ans. À notre connaissance, la Mayenne n’a pas adopté cette mesure facultative ; l’office vérifie la délibération en vigueur au moment de votre achat.
Quatre façons de réduire légalement la note
- Déduire le mobilier. Cuisine équipée, électroménager, meubles laissés dans le bien : leur valeur, listée et justifiée dans le compromis, sort de l’assiette des droits de mutation. Sur 5 000 € de mobilier, c’est environ 320 € de droits en moins. La liste doit être sincère et raisonnable.
- Faire supporter les honoraires de négociation à l’acquéreur. Lorsque le mandat prévoit des honoraires « charge acquéreur », ils sont mentionnés à part dans l’acte et ne sont pas soumis aux droits de mutation. C’est le cas à l’office pour les biens vendus par notre service de négociation immobilière.
- Vérifier votre éligibilité au taux primo-accédant, décrit ci-dessus.
- Anticiper les débours. Un dossier complet dès le départ (titre de propriété, diagnostics, règlement de copropriété) évite les demandes de pièces multiples et les frais de formalités inutiles. Notre page pièces à apporter liste les documents par type de dossier.
À l’inverse, deux idées reçues sont fausses : le choix du notaire ne change pas le montant des droits, et les frais ne sont pas négociables en dessous du barème (la remise possible ne porte que sur les émoluments au-delà de 100 000 €).
Questions fréquentes sur les frais de notaire dans l’ancien
Qui paie les frais de notaire, le vendeur ou l’acheteur ?
L’acquéreur, sauf clause contraire du compromis (vente « acte en main », rare en pratique). Le vendeur supporte de son côté les diagnostics, l’éventuelle mainlevée d’hypothèque et, s’il a mandaté un intermédiaire, les honoraires de négociation prévus « charge vendeur ».
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
La provision sur frais est versée à l’office en même temps que le prix, la veille ou le jour de la signature de l’acte authentique. Elle est régularisée après publication de l’acte : le trop-perçu vous est restitué, en général sous deux à trois mois.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt immobilier ?
Oui, certaines banques acceptent de financer tout ou partie des frais d’acquisition. La plupart demandent toutefois un apport couvrant au moins ces frais, soit environ 8 % du prix dans l’ancien en Mayenne.
Les frais sont-ils les mêmes à Château-Gontier, Laval et Angers ?
Château-Gontier et Laval sont en Mayenne, Angers en Maine-et-Loire : les trois villes appliquent le droit départemental de 5 % depuis le 1er avril 2025. Les émoluments du notaire sont identiques partout en France. Seule la valeur du bien, et donc l’assiette, change.
La hausse de 2025 est-elle définitive ?
Non. Le relèvement à 5 % est autorisé pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Il reviendra à 4,5 % à cette date, sauf nouvelle disposition législative.
Un projet d’achat en Mayenne ?
L’office de Me Couaillier vous remet un décompte personnalisé de vos frais d’acquisition avant tout engagement. Premier rendez-vous sans engagement, à l’étude ou en visioconférence.
Sources
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 (relèvement temporaire du droit départemental et exception primo-accédants).
- LégiFiscal, Frais de notaire : hausse de 0,5 point votée par 27 départements, liste incluant la Mayenne au 1er avril 2025.
- MyNotary, Hausse des droits de mutation : dans quels départements ?
- Arrêté du 25 février 2026 fixant l’objectif de taux de résultat moyen et les tarifs réglementés des notaires, applicable du 1er mars 2026 au 29 février 2028 (barème des émoluments de vente, article A444-91 du code de commerce ; remise plafonnée, article A444-174).
- Pretto, Barème des frais de notaire 2026 (répartition droits / émoluments / débours).
- MeilleursAgents, Prix immobilier à Château-Gontier (53200), données au 1er septembre 2026.
- Bulletin officiel des finances publiques, BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 105 à 109 (relèvement temporaire du droit départemental et exception primo-accédants).
- Chambre des notaires de Paris, Tarif des notaires : baisse applicable au 1er janvier 2021 (barème et remise de 20 % au-delà de 100 000 €).
- Notaires de France, simulateur officiel des frais d’acquisition, notaires.fr.